燈飾銷售量占全國(guó)約六成的“中國(guó)燈飾之都”中山古鎮(zhèn)，村集體出租的廠房、工業(yè)用地中“職業(yè)二房東”比例一度超過50%。近兩年來，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)以前所未有的力度展開清退“職業(yè)二房東”專項(xiàng)行動(dòng)。

截至2023年11月，454戶“職業(yè)二房東”被清退，清退面積31.33萬㎡，原承租企業(yè)廠租普遍下降，村集體收入平均增長(zhǎng)約1093萬元/年，有的村物業(yè)租金收入增長(zhǎng)近8成。這一增一降，為村民、企業(yè)帶來了實(shí)實(shí)在在的收益，為珠三角破解“職業(yè)二房東”難題探出新路。

調(diào)查：“職業(yè)二房東”影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)

在制造業(yè)集中的珠三角，“職業(yè)二房東”的存在，很大程度上推升了物業(yè)租金成本，加重了企業(yè)成本，壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間。中山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)清退“職業(yè)二房東”專項(xiàng)行動(dòng)，為我們提供了一份產(chǎn)業(yè)鏈賬本，成為觀察“職業(yè)二房東”的一個(gè)樣本。

古鎮(zhèn)的村集體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，村集體出租的廠房、工業(yè)用地約500萬㎡，其中“職業(yè)二房東”占有率超過50%。這樣一個(gè)龐大的群體，掌握了廠房商鋪?zhàn)饨鸬脑捳Z權(quán)，不僅持續(xù)推高租金，而且出現(xiàn)諸多不規(guī)范行為。

位于古鎮(zhèn)鎮(zhèn)古一村的瑞豐國(guó)際燈配城匯聚了約800個(gè)LED供應(yīng)鏈品牌，在燈飾照明行業(yè)有較大知名度，中山市科浦照明科技有限公司（簡(jiǎn)稱“科浦照明”）經(jīng)理陳禮璋于2021年9月在這里向“職業(yè)二房東”租下一間店鋪，租金為1.5萬元/月（實(shí)際使用面積是一樓36㎡），平均每平方米租金超過了410元。今年11月底，他直接跟村委會(huì)續(xù)簽了合同，租金是1萬元/月，降幅達(dá)到33%，再也不用擔(dān)心像以往一樣被房東刁難。

瑞豐國(guó)際燈配城于2009年建成，其發(fā)展初期正是LED產(chǎn)業(yè)迅速崛起時(shí)期，賣場(chǎng)內(nèi)品類快速變化，店鋪換手率也較高，加上賣場(chǎng)管理較寬松，這讓一批人鉆了空子，成為“職業(yè)二房東”，賣場(chǎng)租金價(jià)格從最初的每平方米四五十元不斷上漲，某些位置好的店鋪?zhàn)饨鸪^了500元/㎡。

巨大的利益驅(qū)動(dòng)下，房源也被不斷轉(zhuǎn)手，甚至誕生了“三房東”“四房東”。高峰期時(shí)，該燈配城超過9成商鋪在“職業(yè)二房東”手中，轉(zhuǎn)手費(fèi)最高達(dá)到50萬元/間。

“職業(yè)二房東”只做“包租公”，其粗放甚至粗暴的管理方式讓企業(yè)叫苦不迭。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“職業(yè)二房東”為了利益最大化，一種常用的方式就是將廠房切分成多個(gè)小塊分租出去，在這過程中通過虛增面積提高收益。

比如1500㎡的廠房，告知企業(yè)是1800㎡，1萬㎡的廠房，通過切分的方式可以多出數(shù)千平方米，直接從租金中獲益。

同時(shí)，“職業(yè)二房東”還會(huì)想辦法從實(shí)體企業(yè)身上“薅羊毛”，增加電梯費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理費(fèi)、公攤費(fèi)等，但在消防、環(huán)保等方面又疏于管理，為非法經(jīng)營(yíng)主體和小散亂污企業(yè)提供了土壤，帶來各種隱患。

不僅如此，“職業(yè)二房東”為了達(dá)到目的，甚至還發(fā)生過以停電、停電梯、鎖門等手段威脅企業(yè)的情況。

古鎮(zhèn)七坊村一家企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說：“我們不敢裝修，不敢進(jìn)設(shè)備，更不敢上規(guī)，只要房東發(fā)現(xiàn)你的經(jīng)營(yíng)狀況好了就要加租?！?/p>

這位負(fù)責(zé)人稱，有的“職業(yè)二房東”不講契約精神，所以企業(yè)不敢做強(qiáng)做大，也不敢增資擴(kuò)產(chǎn)，實(shí)在做不下去，也只有搬家或者關(guān)停。

古一村黨委委員潘耀榮說，“職業(yè)二房東”只考慮短期收益，不考慮承租企業(yè)實(shí)際情況，房租太高，企業(yè)負(fù)擔(dān)重，租期就會(huì)短，對(duì)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是一種傷害。

古一村手捧“金飯碗”，卻眼睜睜看著“職業(yè)二房東”影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，不僅嚴(yán)重?fù)p害了商戶利益、賣場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境，也影響村集體合理增收。

觀察：業(yè)主與“職業(yè)二房東”的進(jìn)與退

“‘職業(yè)二房東’的問題如不解決，不僅對(duì)村集體增收不利，對(duì)古鎮(zhèn)燈飾產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將產(chǎn)生很大阻礙。但背后的利益鏈很長(zhǎng)很復(fù)雜，我們每走一步都是博弈，必須敢于動(dòng)真碰硬。”古鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委副書記卓水先說。

古鎮(zhèn)鎮(zhèn)成立全面規(guī)范鎮(zhèn)村集體物業(yè)租賃市場(chǎng)工作指揮部，以清退“職業(yè)二房東”為切入點(diǎn)，開展專項(xiàng)行動(dòng)，由黨政一把手擔(dān)任總指揮，各部門協(xié)同作戰(zhàn)，形成合力。

動(dòng)他人的“奶酪”無異于“虎口奪食”，古鎮(zhèn)網(wǎng)格與大數(shù)據(jù)中心（簡(jiǎn)稱“網(wǎng)數(shù)中心”）副主任胡文磊說：“每天睜開眼都是難題，有時(shí)候沖突非常激烈?！?/p>

今年3月，每月按時(shí)交租的陳禮璋萬萬沒想到會(huì)被房東起訴拖欠房租，要求收回房源。因忙于燈博會(huì)，他的租金僅遲交了一天，并無主觀故意。原來，這是房東找理由促使經(jīng)營(yíng)戶提前搬遷，想辦法阻止村集體待合同期滿拿回房源。

后來，經(jīng)過鎮(zhèn)村兩級(jí)協(xié)調(diào)，“職業(yè)二房東”撤訴。這不是個(gè)案，據(jù)了解，今年6月30日瑞豐國(guó)際燈配城有291卡商鋪合同到期，從4月起，為取得商鋪?zhàn)赓U權(quán)，“職業(yè)二房東”通過堵門、鎖門、威脅等影響商戶正常經(jīng)營(yíng)，雙方矛盾頻發(fā)，專項(xiàng)行動(dòng)工作組多次到現(xiàn)場(chǎng)處理。

還有更多的角力。習(xí)慣了做“包租公”的部分村民甚至村干部也不理解、不支持。

長(zhǎng)期以來，村集體對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)以租代管，以人手不足、招商面窄等理由，縱容“職業(yè)二房東”生根發(fā)芽。

以岡南村二坦工業(yè)區(qū)為例，129畝廠房今年全部到期，涉及“職業(yè)二房東”82個(gè)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)戶203家。部分村民甚至認(rèn)為，村集體與實(shí)際經(jīng)營(yíng)戶簽約，還要重新布設(shè)電表、計(jì)收水電費(fèi)等，工作量大幅增加，不愿意改變現(xiàn)狀。這也影響了清退行動(dòng)的進(jìn)度。

指揮部明確要求各駐村領(lǐng)導(dǎo)督促落實(shí)駐點(diǎn)村“職業(yè)二房東”清退工作，進(jìn)度靠后的村，駐村領(lǐng)導(dǎo)和村書記要表態(tài)發(fā)言。

在清退行動(dòng)開展初期，雖然有各種質(zhì)疑聲音，但鎮(zhèn)一級(jí)層面決心非常堅(jiān)定：政府進(jìn)，“職業(yè)二房東”才能退。

卓水先說：“我們做這件事是站在老百姓的立場(chǎng)上，一切為了古鎮(zhèn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，心里坦蕩蕩、有底氣！”

七坊村工業(yè)園屬于村集體物業(yè)，“職業(yè)二房東”承租了三分之一，其中一棟由一位本地“職業(yè)二房東”租下，將其分租給7家企業(yè)，合同于今年11月到期。

今年10月，正是燈飾企業(yè)出貨旺季，“職業(yè)二房東”為了不被清退，一方面誘騙企業(yè)進(jìn)行廠房裝修，增加談判的籌碼；一方面對(duì)企業(yè)以拉閘停電、關(guān)停電梯相要挾，通過影響企業(yè)正常生產(chǎn)向鎮(zhèn)政府施壓。

對(duì)此，指揮部工作組召集承租企業(yè)座談，為他們吃下“定心丸”，鼓勵(lì)企業(yè)抱團(tuán)應(yīng)對(duì)；有關(guān)部門對(duì)“職業(yè)二房東”妨礙生產(chǎn)的行為及時(shí)處理。

最終，“職業(yè)二房東”退場(chǎng)，這7家企業(yè)跟村委會(huì)簽訂了新的承租合同，房租平均下降超過15%?！斑@位‘職業(yè)二房東’后來給我們寫了道歉信，聲稱不知道政府這么堅(jiān)決，意識(shí)到了自己的錯(cuò)誤?！焙睦谡f。

卓水先說，鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、網(wǎng)數(shù)中心、鎮(zhèn)綜治辦、公安分局、生態(tài)環(huán)保分局、人力資源和社會(huì)保障分局、市場(chǎng)監(jiān)管分局等部門聯(lián)動(dòng)，各司其職，讓“職業(yè)二房東”沒有藏身之所；同時(shí)，對(duì)集體物業(yè)中的“職業(yè)二房東”存量房源分類處理，設(shè)置承租條件，確保一手房源真正租給實(shí)體企業(yè)，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲益。

探討：企業(yè)減租與集體增收并行不悖

實(shí)體企業(yè)成為清退行動(dòng)的直接受益者。中山市金寶斯燈飾電器有限公司是古鎮(zhèn)一家規(guī)上企業(yè)，去年年底，總經(jīng)理王平得知七坊村要清退“職業(yè)二房東”，立刻聯(lián)系村委會(huì)問明情況，得知自身符合條件可以從村里直租。

今年3月，原合同到期后，王平租下了原公司所在的整棟樓，兩層廠房擴(kuò)大到整棟樓，面積從3400㎡ 增加到8500㎡，直租單價(jià)為12.5元/㎡，比之前近14元/㎡的價(jià)格明顯下降。

現(xiàn)整棟樓租金一年可以節(jié)省15.3萬元，“增資擴(kuò)產(chǎn)后企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力更強(qiáng)了，預(yù)計(jì)今年產(chǎn)值能達(dá)到3800萬元，比去年增長(zhǎng)30%以上。”王平高興地說。

企業(yè)租金負(fù)擔(dān)下降的同時(shí)，村集體收入明顯增加。

據(jù)了解，“職業(yè)二房東”整治已為古鎮(zhèn)的村集體增收約4000萬元，預(yù)計(jì)到2025年，兩個(gè)村平均村集體收入超1億元，最終實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)村。

例如，七坊工業(yè)園于2023年3月本輪租賃期屆滿后，將“職業(yè)二房東”全部清退，村里將物業(yè)出租租金由之前的11元/㎡（全包）調(diào)整到12.5元/㎡（全包），村集體收入一年增加200多萬元。

七坊村物業(yè)負(fù)責(zé)人何志成介紹，園區(qū)現(xiàn)有規(guī)上企業(yè)6家，進(jìn)駐企業(yè)承諾年產(chǎn)值（或銷售額）達(dá)2.5億元，未來村里會(huì)致力于幫工業(yè)園孵化出更多規(guī)上企業(yè)，推動(dòng)企業(yè)、村集體和村民共同增收。

又如古一村，截至今年11月，瑞豐國(guó)際燈配城商鋪?zhàn)饨鹌骄陆?5.7%，有效降低了企業(yè)租金成本，村集體收入增長(zhǎng)超過2000萬元，增幅達(dá)60.8%。

集體物業(yè)中“職業(yè)二房東”退出，正引發(fā)一場(chǎng)“蝴蝶效應(yīng)”。一批出租價(jià)下調(diào)（與原“職業(yè)二房東”租金相比）的集體物業(yè)入市，帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)租金下調(diào)，堅(jiān)定了企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)的信心。

“政府的清退行動(dòng)既為企業(yè)降低了成本，又幫助企業(yè)獲得更好的資源?！敝猩绞姓彰麟娖餍袠I(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)區(qū)德成接受采訪時(shí)表示，目前，受到清退“職業(yè)二房東”行動(dòng)影響，實(shí)體企業(yè)更傾向于找村委會(huì)直租。由于更多一手房源供應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)古鎮(zhèn)現(xiàn)有廠房租金水平形成了抑制，并推動(dòng)私人物業(yè)的“二房東”規(guī)范管理和經(jīng)營(yíng)。

眼下，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)正引導(dǎo)村集體從傳統(tǒng)的“包租公”向運(yùn)營(yíng)者轉(zhuǎn)變，部分村集體通過引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司或者自組運(yùn)營(yíng)公司，開展專業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)、管理等工作。

今年10月，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)出臺(tái)了《關(guān)于全面規(guī)范鎮(zhèn)村集體物業(yè)租賃秩序的實(shí)施方案》，明確在廠房物業(yè)租賃交易中進(jìn)駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類型、稅收貢獻(xiàn)、技術(shù)水平、產(chǎn)值規(guī)模等要求，提高招商引資質(zhì)量。同時(shí)，成立古鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)服務(wù)中心，對(duì)接企業(yè)廠房租賃需求和發(fā)展需要，為規(guī)上企業(yè)提供穩(wěn)定的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，目前已為廣東盛世名門科技有限公司等45家企業(yè)牽線搭橋。

專家訪談

讓集體物業(yè)承托起產(chǎn)業(yè)發(fā)展

中山市經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)梁士倫認(rèn)為，“職業(yè)二房東”是產(chǎn)業(yè)粗放發(fā)展中的產(chǎn)物之一，在過去也曾發(fā)揮過一定的積極作用，比如他們將一手房東不愿意處理的廠房整片承包下來，進(jìn)行一些必要的翻修或局部提升后推向市場(chǎng)招租，為企業(yè)提供了經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在逐利動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，“職業(yè)二房東”累積的問題越來越多，影響地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的有序優(yōu)化，尤其是快速抬高了制造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

梁士倫分析說：“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，‘職業(yè)二房東’難以真正關(guān)心產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，只管能不能租出去、租金能不能收高點(diǎn)，對(duì)一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展來說是不利的?！?/span>

他認(rèn)為，中山作為一個(gè)制造業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)業(yè)布局引導(dǎo)上，集體物業(yè)應(yīng)該發(fā)揮更大作用，更好地掌握主動(dòng)權(quán)。

梁士倫表示，鎮(zhèn)街是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的探索非常有價(jià)值。

他建議，村集體最迫切需要的是改變從前的“包租公”心態(tài)，主動(dòng)提升自己運(yùn)營(yíng)集體資產(chǎn)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的能力，要根據(jù)上級(jí)政府的產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃通盤統(tǒng)籌，充分利用集體物業(yè)這個(gè)優(yōu)勢(shì)資源來推動(dòng)招商選資，致力于持續(xù)提升村集體資產(chǎn)的綜合效益。

同時(shí)，市鎮(zhèn)兩級(jí)政府，需給予村一級(jí)更多引導(dǎo)，以達(dá)成村、鎮(zhèn)、片區(qū)、全市域整體發(fā)展的效益最大化，不斷將中山的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。

統(tǒng)籌：程明盛

編輯? 張英? 二審? 陳彥? 三審? 蘇小紅