板芙原嘉冠木業(yè)工業(yè)園內(nèi)土地現(xiàn)場，180多名技術(shù)人員和建設工人已入場，為300畝的工業(yè)地產(chǎn)5.0項目做動工前的準備。在豐成木器有限公司，自改項目已如火如荼進行，改造后，將打造“應急科技產(chǎn)業(yè)示范基地園區(qū)”。上周，記者走進板芙鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)南部的“嘉冠片區(qū)”改造和招商正在同步進行。
記者獲悉，在中山市召開村鎮(zhèn)低效工業(yè)園升級改造工作動員大會后，板芙鎮(zhèn)隨即根據(jù)自身的痛點，梳理思路，為解決歷史遺留問題積極尋求對策，在實踐中逐漸摸索出符合板芙自身的“工改”路徑。目前，板芙“工改”正以“重點村改一批、自改一批、促閑置動工一批、清退一批”的模式推進，做到成熟一片，改造一片，滾動發(fā)展，力爭用5年時間打造“3個千畝級、4個百畝級”七大村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)。
01
連片改造300畝
打造5.0工業(yè)集聚園區(qū)
4月13日，記者來到原嘉冠木業(yè)工業(yè)園內(nèi)土地現(xiàn)場，這里8棟單層建筑即將清拆。由恒君達領(lǐng)投、卓航控股聯(lián)合投資的點點科創(chuàng)城即將在這里建設。深圳恒君達投資管理有限公司、點點科創(chuàng)城投資（中山）有限公司總裁鄭建華告訴記者，目前項目施工僅差最后一項手續(xù)，180多名技術(shù)人員和建設工人已入場。
在點點科創(chuàng)城招商中心，記者通過沙盤看到，整個園區(qū)從功能上劃分為六大模塊，靠近廣珠西線最前沿設置了現(xiàn)代化研發(fā)大樓、文化與產(chǎn)品展示大樓、商業(yè)和公寓配套，其后依次排列一字型廠房，并按照不同產(chǎn)業(yè)方向進行區(qū)塊劃分。點點科創(chuàng)城副總裁郭建明指著沙盤介紹，即將動工的一期主要為廠房，另有少量配套，“我們是按3.5容積率設計的，一期工業(yè)廠房148畝，建筑面積約34.5萬平方米，配套13畝，建筑面積約3萬平方米，配套主要是配合擬入園喜瑪拉雅氫能產(chǎn)業(yè)設置一個綜合能源站。”郭建明介紹，第一期結(jié)合科學城“低溫中心”定位及板芙鎮(zhèn)深灣嘉冠片區(qū)定位，主要引入四個項目：氫能示范園項目、配套綜合能源站、可降解生物科技材料生產(chǎn)基地和鋰電池產(chǎn)業(yè)基地項目。
▲在點點科創(chuàng)城招商中心，記者通過沙盤看到，整個園區(qū)從功能上劃分為六大模塊。
按照規(guī)劃，之后的二期共建設77畝用地，全部為工業(yè)廠房，主要引入設備類三個項目。三期共建設59畝用地，為研發(fā)廠房、辦公配套及生活配套區(qū)。郭建明解釋，隨著入園企業(yè)的增多，三期的配套項目會比較多，包括科技金融中心、孵化中心和文化展示中心等，其中文化展示中心是將園區(qū)企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品進行集中展示，做園區(qū)的“產(chǎn)品博覽中心”。設立生活配套區(qū)，是為園區(qū)各企業(yè)員工提供一個優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，幫助企業(yè)招得來人、留得住人?！巴瑫r，在保證核心生產(chǎn)功能的基礎(chǔ)上，園區(qū)還將增加智能物流模塊，解決園區(qū)企業(yè)原材料收發(fā)、產(chǎn)品存儲、運輸?shù)?，讓企業(yè)產(chǎn)品更加快速周轉(zhuǎn)?！惫髡f。
“點點科創(chuàng)城”項目屬于板芙鎮(zhèn)“3個千畝級、4個百畝級”七大村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)之一的“嘉冠片區(qū)”，由嘉冠公司旗下8宗工業(yè)用地進行連片改造，共用地約300畝。鄭建華表示，改造后，這里的產(chǎn)業(yè)集聚將煥然一新。園區(qū)規(guī)劃建筑面積約80萬平方米，投資約20億元，將建成為以“科創(chuàng)”為核心的科技制造產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)定位集中在新能源、新產(chǎn)業(yè)、新技術(shù)和智能裝備方向。點點科創(chuàng)城招商已同步開展，面向以“科技創(chuàng)新”為核心的生產(chǎn)型企業(yè)。
記者在鄭建華提供的首批意向企業(yè)代表名單中看到，有新能源企業(yè)喜瑪拉雅氫能源發(fā)動機總承項目、歐盛鋰電池智能化生產(chǎn)線項目，新材料企業(yè)特萊福生物材料項目，新技術(shù)企業(yè)寶爾威精密機械生產(chǎn)基地項目、堅泰盈智能電器制造項目等。梳理可以發(fā)現(xiàn)，其中不乏行業(yè)龍頭和多個國際品牌穩(wěn)定合作商。據(jù)悉，三期全部投產(chǎn)后，根據(jù)內(nèi)部測算數(shù)據(jù)介紹，園區(qū)可容納企業(yè)300家，生產(chǎn)產(chǎn)值預估達到50億元，解決上萬人就業(yè)。
據(jù)板芙“工改”專班負責人介紹，“嘉冠片區(qū)”位于板芙鎮(zhèn)南部，廣珠西線高速板芙入口南側(cè)，105國道貫穿其中，地理位置優(yōu)越。目前該片區(qū)主要由企業(yè)進行自我轉(zhuǎn)型升級，其中嘉冠木業(yè)和豐成家居地塊已完成前期規(guī)劃，緊跟經(jīng)濟趨勢鎖定新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進入動工前準備階段，片區(qū)有望成為板芙鎮(zhèn)最快落地的工改標桿。
在“點點科創(chuàng)城”工改項目落地過程中，板芙工改專班提供了“一對一”服務。目前僅差地塊控規(guī)一項手續(xù)，項目便可以動工。板芙鎮(zhèn)已提前聯(lián)合多部門為企業(yè)進行預審批，屆時地塊控規(guī)一出，即可盡快動工。鄭建華說，這個項目超越了過去工業(yè)地產(chǎn)簡單的招商模式，集合了研發(fā)、生產(chǎn)、生活以及文化設施等配套設施。
“在中山加快推進低效工業(yè)園改造升級中，種種便利政策對我們來說，就是一場及時雨，幫助項目快速進入正軌，相信很快便能回饋社會?！?鄭建華表示。
02
率先攻堅村改、自改和處理閑置用地
嘉冠木業(yè)工業(yè)園改造是板芙鎮(zhèn)今年奮力加快工改工作的一個生動寫照。據(jù)了解，板芙鎮(zhèn)現(xiàn)狀已建工業(yè)用地674宗，共計9320.10畝，30畝以下工業(yè)地塊占總宗數(shù)近9成,總面積占比近5成，權(quán)屬為鎮(zhèn)屬、村屬用地占總宗數(shù)不足1成，多為私營企業(yè)和自然人，碎片化、私人化狀況突出，占地量大、效益不高、結(jié)構(gòu)不均。
經(jīng)過“工改”專班的梳理分析，其中低效工業(yè)用地299宗，共計3616.37畝，涉及企業(yè)380家，分布在3個千畝片區(qū)，即金鐘村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、深灣村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、 嘉冠片區(qū)，4個百畝片區(qū)，即東北片區(qū)、中心片區(qū)、 白溪村片區(qū)、里溪村片區(qū)。這是板芙鎮(zhèn)工改5年攻堅的主戰(zhàn)場、主陣地。
▲項目陸續(xù)落地中的板芙智能裝備產(chǎn)業(yè)園。
板芙鎮(zhèn)低效工業(yè)園區(qū)改造升級專班常務副主任葉健和告訴記者，七大片區(qū)各有特點，利益主體錯綜復雜，今年的升級改造工作主要以村改、自改、處理閑置用地為主，全鎮(zhèn)上下為了完成年內(nèi)800畝的改造任務，分析共性，找出差異，因地因企施策。
首先是重點村改一批，總共有10個項目647畝，對其中4+2重點單元的約500畝地采取掛賬收儲的改造模式，成立村改項目聯(lián)合執(zhí)法工作組和企業(yè)走訪摸查組，采取“引導”和“梳理”做好搬遷工作。
掛賬收儲是指將村集體原有的土地委托給政府統(tǒng)籌，在改造項目的實施方案通過改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬人同意后，由政府土地儲備機構(gòu)與土地權(quán)屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議，土地整理完成后通過公開交易方式出讓土地。“我們村有23.9畝的村集體用地，有一家企業(yè)在生產(chǎn)玩具產(chǎn)品，村民小組計劃通過政府搭建的平臺，以掛賬收儲的方式進行改造?！崩锵鐓^(qū)第三村民小組組長林卓彬告訴記者，掛賬收儲的模式能夠平衡村民、企業(yè)的利益訴求，保證了現(xiàn)有土地的可持續(xù)發(fā)展。
其次是企業(yè)自改一批，目前已經(jīng)有16家企業(yè)自愿加入到改造隊伍，積極配合“工改”大局。當前率先開展的為嘉冠片區(qū)，嘉冠木業(yè)和豐成家居地塊已完成前期規(guī)劃。
豐成木器有限公司負責人楊才委告訴記者，企業(yè)目前一邊生產(chǎn)家具，一邊進行改造。改造后，豐成木器有限公司的工業(yè)園將“變身”香山U谷應急科技產(chǎn)業(yè)示范基地園區(qū)。最新一棟展廳和辦公大樓將作為香山U谷首棟生產(chǎn)和辦公大樓，兩側(cè)的舊廠房即將清拆，成為新項目二期生產(chǎn)廠房。地塊總共16畝，規(guī)劃建筑面積4萬多平方米。園區(qū)改造也是滿足企業(yè)自身新動能發(fā)展需求，豐成木器有限公司已成立新公司廣東科保應急有限公司，主要生產(chǎn)新型車載和家居應急滅火器。根據(jù)現(xiàn)場演示，此種滅火器相比傳統(tǒng)滅火器更輕便、使用更簡單，車載產(chǎn)品置于車上則可防止車輛自燃，市場前景廣闊。劉大為介紹，目前科保應急拿下國外相關(guān)品牌產(chǎn)品在中國的家用和車載用品生產(chǎn)、銷售授權(quán)，“我們已經(jīng)在國內(nèi)開拓了30多個經(jīng)銷商，銷售渠道已經(jīng)打開，產(chǎn)品一投產(chǎn)，相信很快就能進入流通層面?！毙聫S房就位后，預計產(chǎn)業(yè)園年產(chǎn)值可達到5億元左右。楊才委介紹，新項目產(chǎn)品預計年中便可部分投產(chǎn)。
同時，“工改”專班還將計劃協(xié)調(diào)閑置動工一批；清理淘汰一批，統(tǒng)籌騰挪承載。葉健和表示，“工改”專班將及時溝通對接企業(yè)主導空間，騰挪企業(yè)引導安置，解決好騰挪位置、押金問題、搬遷時間、環(huán)評等問題，細化“一企一騰挪方案”，避免優(yōu)質(zhì)企業(yè)外溢。
03
抓住“人”這個關(guān)鍵畫同心圓
過去的低端擴張造成了今天的困局，多年的積弊必須到了革除的時候，陣痛是必然的，如何在陣痛中精準服務就顯得尤為重要。葉健和告訴記者，去年12月開始，板芙鎮(zhèn)就開始制定5年“工改”計劃，立志持久和攻堅解決發(fā)展“瓶頸”，在過去的5個月時間，所有人鉚足勁兒，以百倍的努力改造低效工業(yè)園區(qū)。
“工改”的落腳點是低效工業(yè)園區(qū)，核心和關(guān)鍵是人。板芙鎮(zhèn)圍繞有效提升工改隊伍綜合素質(zhì)，多措并舉打造提升“工改”同志的工作能力。今年1月初，板芙鎮(zhèn)向全社會發(fā)出了招募工改志愿者先鋒隊員的倡議，在短短1個小時內(nèi)，全鎮(zhèn)機關(guān)黨員干部、村居黨員群眾、兩新組織黨員踴躍報名，形成共約760名的隊伍規(guī)模，截至目前，工改志愿先鋒隊隊員共計1000余人，“工改鐵軍”初具雛形。先鋒隊員下沉走訪企業(yè)和村居，通過宣傳相關(guān)政策等多種形式，做好村集體、企業(yè)、業(yè)主、群眾的政策解釋和思想引導工作，努力爭取最大多數(shù)群眾、企業(yè)的理解、配合，協(xié)調(diào)處理村民、投資方、工業(yè)園管理方等利益方，力求形成支持工改的最大公約數(shù)，進一步在工改工作中達成共識，共同朝著推動工改方向前進。
在里溪村片區(qū)改造中，里溪三村全村有46戶，196個股份，屬于次承租人，某玩具企業(yè)是投資主體，也是承租人。由政府收儲的23.9畝集體用地出讓后，承租人某玩具企業(yè)根據(jù)政府的產(chǎn)業(yè)政策規(guī)劃繼續(xù)擴大玩具生產(chǎn)，同時要融入相關(guān)文創(chuàng)產(chǎn)品。這個過程中，政府獲得稅收收益，村集體擁有的196個股份則通過企業(yè)返回物業(yè)的方式分享收益?！胺祷匚飿I(yè)后，物業(yè)會隨著市場的發(fā)展不斷增值，村民的收益也會水漲船高?！崩锵宕迕裥〗M組長林卓彬胸有成竹地說，“我們近期將舉行村民投票表決，只要196個股份的代表人三分之二參與投票，超過半數(shù)贊成票后，我們的項目就立即上馬。根據(jù)前期的細致工作和溝通，我們實現(xiàn)這個目標沒有任何問題?！?/p>
采訪中，豐成木器有限公司負責人楊才委就告訴記者，“工改”既是全市行動，也是企業(yè)的內(nèi)生需求?！斑@個項目本身就是我們進行轉(zhuǎn)型升級的一個新探索，找到新趨勢新方向，企業(yè)才能走得更遠。而政府大力推動，讓我們能夠更快更順暢地投入進去。”改造后的廣東科保應急產(chǎn)業(yè)示范基地園區(qū)將是一個集成高端消防、應急產(chǎn)品及相關(guān)設備的研發(fā)、設計、生產(chǎn)與加工、銷售于一體，集應急產(chǎn)品倉儲、檢測、電商及五金配套供應鏈等多功能一體化大型綜合產(chǎn)業(yè)鏈服務平臺。
在平衡利益的過程中，板芙鎮(zhèn)“工改”專班還加大法律的介入力度，形成工改指揮部、司法所和律師事務所的聯(lián)席會議制度，主要把關(guān)相關(guān)合同的起草制定，形成五方“共贏”的局面。
【專家建議】
“工改”要答好“利益重新分配”這道難題
廣州工業(yè)大學產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新研究院胡正發(fā)研究員告訴記者，低效工業(yè)園區(qū)的改造，要克服的難題不再是一個土地用途和強度提升的技術(shù)問題，而是利益重新分配的難題。
當前國內(nèi)很多低效工業(yè)園區(qū)空間格局較差、土地產(chǎn)權(quán)復雜、城市發(fā)展環(huán)境和品質(zhì)有待提升，然而因存在融資難、產(chǎn)權(quán)模糊、歷史遺留問題處理難和土地增值收益分配難等諸多難以解決的問題，改造和土地二次開發(fā)面臨著較大的社會壓力。
他認為，土地作為重要的生產(chǎn)要素, 由其延伸和附加的土地增值收益能否合理分配，是城市土地二次開發(fā)或舊城改造實施的核心因素。他建議中山的“工改”，要重視平衡各方利益，才能撬動改造各方積極性，真正推動工改行穩(wěn)致遠。
【律師說法】
在法律的框架下走好“工改”路
廣東金橋百信（中山）律師事務所工改法律服務團負責人許永剛律師告訴記者，為了做好中山“工改”的法律服務，他們抽調(diào)20多名律師成立的工改法律服務團，對于工改涉及諸多法律問題進行了研究。
他表示，“工改”涉及權(quán)利主體眾多，法律關(guān)系復雜，利益構(gòu)成多元，既有原產(chǎn)權(quán)人、承租人、工廠企業(yè)主的現(xiàn)有的利益，又有村民及集體、未來招商引資的企業(yè)、提供融資的金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、施工單位、城市發(fā)展的未來預期利益，不同利益主體的訴求多樣。
“從廣州、深圳城市更新以及順德工改的經(jīng)驗來看，還是要在現(xiàn)行法律的框架下構(gòu)建利益平衡、利益共享的多種機制，協(xié)調(diào)好長遠利益與短期利益，實現(xiàn)不同主體的利益共贏，這樣才能推動中山工改以更快的速度推進?！彼f。
